Dotaz: Jsem majitelem rodinného domu. V jeho přízemí je nebytový prostor, který pronajímám a nájemce jej využívá jako obchod a sklad. Nájemce a jeho zaměstnanci se v prostorách chovají nešetrně a nově opravené prostory jsou po měsíci opět značně poničené. Snažil jsem se vše vyřešit dohodou, ale situace je stále stejná. Je možné kvůli tomu ukončit nájemní smlouvu?
Nájem lze ukončit buď na základě toho, co si smluvní strany ujednaly v nájemní smlouvě, nebo podle zákona o nájmu nebytových prostor.
V případě vážného ohrožení majetku pronajímatele dává zákon možnost od nájemní smlouvy odstoupit. Tento postup zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor výslovně neupravuje, a proto se subsidiárně použije obecná úprava v občanském zákoníku. Podle ní může pronajímatel od smlouvy kdykoli odstoupit, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda. Věcí se v tomto případě rozumí právě nebytový prostor.
Je však nezbytné odlišit, jaká míra poškození pronajaté věci je ještě běžným opotřebením, a co už je škodou. Běžné opotřebení zákon nijak nesankcionuje, neboť je důsledkem každodenního užívání pronajaté věci a pronajímatel dostává za toto opotřebení nájemné. V případě skončení nájmu je dokonce nájemce ze zákona povinen vrátit pronajatý prostor ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pokud ke škodám na pronajatých prostorách dojde, vzniká pronajímateli vedle práva na odstoupení od smlouvy také nárok na náhradu škody vůči nájemci, pokud nájemce neodstraní závady do předání prostor zpět pronajímateli.
Rozhodne-li se tedy pronajímatel od smlouvy odstoupit, měl by nejdříve nájemci doručit písemnou výstrahu na nežádoucí chování, ve které je nezbytné konkretizovat okolnosti vedoucí ke vzniku škod. Jestliže se situace nezmění ani po písemné výstraze, může pronajímatel od smlouvy odstoupit. Jedná se o jednostranný právní úkon pronajímatele, který musí být učiněn písemně. Nájemní vztah pak končí již samotným doručením oznámení o odstoupení od smlouvy k rukám nájemce.
Druhou možností pronajímatele je podání výpovědi z nájemní smlouvy. Výpověď musí být učiněna také písemně a důvodem mohou být skutečnosti uvedené v zákoně nebo sjednané v nájemní smlouvě. V tomto případě přichází v úvahu výpověď z důvodu, že nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou. Je však nezbytné počítat s během výpovědní lhůty, která trvá tři měsíce a počíná běžet od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. V nájemní smlouvě týkající se nebytových prostor může být ujednána kratší, nebo naopak delší výpovědní doba. Rozhodne-li se pronajímatel smlouvu vypovědět, skončí nájem teprve uplynutím výpovědní lhůty.
