Navíc jsme zjistili, že pronajaté prostory jsou kolaudovány jako kancelářské prostory. Co máme dělat?


Z vašeho dotazu vyplývají dva závažné právní problémy. Prvním je vyúčtování úhrad energií v užívaných nebytových prostorách a druhým je vadné kolaudační rozhodnutí povolující provoz kanceláře, které je v rozporu s účelem nájmu, tedy provozování kavárny.


Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor stanoví jako jednu ze základních a podstatných složek nájemní smlouvy povinnost stran sjednat vedle výše nájemného také přesný způsob určení úhrad za vodné a stočné, elektrickou energii, otop či odvoz odpadu. V praxi bývá obvyklé hrazení těchto nákladů formou záloh s tím, že jednou ročně provede pronajímatel podrobné vyúčtování záloh a vyrovnání s nájemcem.


Pokud ve vašem případě smlouva mlčí, nelze povinnosti nájemce dovozovat jakýmkoliv výkladem, a už vůbec ne pouze výkladem ze strany pronajímatele. V daném případě máme za to, že smlouva nesplňuje základní podmínky, které zákon stanovuje pro její obsah, a proto bude pravděpodobně neplatná.


Rovněž rozpor kolaudačního rozhodnutí povolujícího užívání prostor jako kanceláře se sjednaným účelem nájmu, tedy provozem kavárny, je závažnou právní vadou smlouvy vedoucí k její absolutní neplatnosti.


Přestože došlo k novelizaci zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a byla vypuštěna povinnost sjednat účel nájmu v souladu se stavebně-technickým určením prostor, došlo tím pouze k odstranění duální právní úpravy v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor a ve stavebním zákoně.


Z toho vyplývá, že i nadále musí účel užívání sjednaný v nájemní smlouvě respektovat stavebně-technické určení nebytového prostoru, a že tedy není možné sjednat pronájem kavárny na prostory určené ke kancelářské činnosti. Tato vada rovněž způsobuje neplatnost nájemní smlouvy.


Neplatnost nájemní smlouvy je velmi závažnou vadou jak na straně vaší, tak na straně pronajímatele. Na základě neplatné smlouvy například nemáte právní nárok na užívání nebytových prostor a pronajímatel vás může kdykoliv bez náhrady vyklidit. Rovněž ztrácíte veškerou ochranu řádného nájemce a nemůžete se platně domáhat jakýchkoliv plnění sjednaných ve smlouvě, například zaplacení smluvní pokuty za nesplnění povinností pronajímatele nebo se domáhat údržby pronajatých prostor.


Shora uvedené závady v nájemní smlouvě jsou takového charakteru, že nemohou být zhojeny žádným dodatkem ani jiným způsobem. Jediným řešením je uzavření nové nájemní smlouvy, kde budou veškeré zákonem stanovené náležitosti upraveny.


Vzhledem k charakteru vámi popisovaných problémů však doporučujeme obrátit se na odborníky, aby vaše práva byla řádně ochráněna.