Myšlenku vybudovat na jihu Čech pevné královské město měl ovšem král Přemysl Otakar II. Sledoval hospodářské cíle a také omezení rozmachu Vítkovců.

Náměstí je tak výjimečné, že se jím zabývala po staletí řada badatelů, architektů, spisovatelů i básníků. Města v jižních Čechách, která již před rokem 1265 existovala (Třeboň, Český Krumlov, Kaplice, Týn apod.) měla náměstí nesrovnatelně menší.

Autorem půdorysu budějovického náměstí je s největší pravděpodobností sám lokátor města rytíř Hýř. Dobroslav Líbal a Jan Muk ml. upozorňují, že není bez zajímavosti, že uskutečněním Přemyslovy myšlenky založit město byl pověřen vlastně voják, purkrabí královského hradu Zvíkova.

Rytíř Hýř se snad podílel na stavbě paláce na Zvíkově, na stavbě kláštera Zlatá Koruna a na hradu v Písku, jinak není známo, že by vyměřoval jiná města. Latinsky se uváděl jako Hirzo, česky to bylo asi Hýř, Hrz nebo Hirš. Háčky, čárky tenkrát nebyly, takže nejblíže dvojhlásce „rz“ je dnešní „ř“.

O rytíři Hýřovi se toho moc neví. V písemných dokladech se objevuje v roce 1241, kdy je jmenován mistrem královské kuchyně. Na hrad Zvíkov je jako purkrabí uveden v roce 1250.

Jistě s Přemyslem Otakarem II. budoucí Budějovice důkladně plánovali (král se také na stavbu města přijel podívat), ale půdorys města a náměstí vyměřoval Hýř sám. Král mu možná naznačil, aby náměstí bylo veliké, město také a nedobytné.

Náměstí není přesný čtverec, ani nemá strany přesně podle světových stran, ani neleží přesně ve středu historického jádra. To nebyl problém přesně vyměřit, ale asi Hýř v první řadě sledoval staré obchodní cesty a terén.

Prostor soutoku Vltavy a ramen Malše byl sice před vznikem města prázdný, naposled zde žili či jen tábořili lidé v době římské, ale nebyl pustý. Z Budivojovic jistě vedla do Rožnova cesta. Podle pověsti stál u cesty altán nebo nějaký letohrádek.

V okolí existovaly před rokem 1265 vesnice Budivojovice, Rožnov, Mladé, Bavorovice, Planá, Litvínovice, Boršov, Plav, Hosín, také vzdálenější Doudleby, Borovany, Dubné. Rožnov byl trhový městys, Budivojovice měly kostel, faru a hřbitov. Určitě mezi nimi byla cesta a možná vedla přes budoucí náměstí. Nebo přes Mladé, ale to by bylo dál.

Vzhledem k počtu obyvatel bylo náměstí ve 13. století obrovské. Hýř mohl počítat, že město bude mít nejvýše 4000 obyvatel. To docílilo historické jádro až o 500 let později. V jádru města bylo na začátku 19. století 446 domů. Teoreticky, když by v každém domě žilo 10 lidí, bylo by to celkem 4460 obyvatel, přičemž ještě ve 14. století nebyly všechny ulice zastavěné.

Parcely vyměřoval Hýř široké většinou osm metrů. Na náměstí se později některé gotické parcely slučovaly pod jedno průčelí.
Výtvarný obraz náměstí zhodnotilo podloubí. Není však jasné, jestli podloubí nařídil již Hýř, nebo někdo jiný v době, kdy se ve 14. století přestavovaly hlavně dřevěné domy na zděné. V původním podloubí byly trámové stropy. První srubové nebo hrázděné domy na náměstí roubené podloubí mít mohly. Stejně jako v ulicích, kde však královský městský stavební úřad asi na loubí netrval. (Mohl trvat, škoda.)
Um rytíře Hýře a krále Přemysla Otakara připomněl a ocenil svým poetickým způsobem Ladislav Stehlík v Zemi zamyšlené: „Než se setmí, vyjděme si do ulic vnitřního města a pokloňme se velkorysosti zakladatelů, která i po staletí je schopna vyvolat údiv nad vyváženou účelností půdorysu i pravoúhlých křižovatek ulic a uliček – nikterak si nezadajících s výsledky moderního urbanismu.“

Jan Schninko